一、案件背景 本案系案外人（委托人）对南京市某区人民法院查封的某区不动产提出的执行异议。案外人主张其已通过合法交易取得该房产的物权期待权，请求排除执行并解除查封。作为其代理律师，本案核心在于论证“案外人的执行异议”符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的排除执行条件，并针对申请执行人提出的债权转让问题进行抗辩。 二、案件关键事实与争议焦点 1. 基本事实 合同签订与履行：2021年4月19日，案外人与被执行人签订《存量房买卖中介合同》，约定以87.5万元购买案涉房屋，案外人已全额支付购房款并实际占有、使用该房屋（提供装修合同、租金记录等证据）。 过户与抵押：因案涉房屋为拆迁安置房，双方约定2024年12月31日前办理过户。被执行人于2022年11月14日取得不动产权证后，案外人多次催促过户未果，遂于2022年11月18日办理抵押登记以保障交易安全。2024年11月25日双方申请过户时发现房屋已被法院查封。 执行程序：法院于2023年8月10日查封案涉房屋，案外人据此提出执行异议。 2. 争议焦点 “案外人的执行异议”是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条的排除执行条件，以及债权转让是否影响执行程序的合法性。 三、法律分析与代理思路 （一）“案外人的执行异议”符合排除执行的法定条件 根据《执行异议和复议规定》第二十八条，需满足以下要件： 1. 查封前签订合法有效书面合同：案涉合同签订于2021年4月19日，早于法院查封时间（2023年8月10日），且合同内容不违反法律强制性规定，合法有效。 2. 查封前合法占有不动产：案外人自2021年起实际占有房屋，并提供装修合同、出租合同、租金转账记录等证据，证明其在查封前已合法占有。 3. 支付全部价款：银行汇款记录及收条显示案外人已于2021年6月18日付清全部购房款87.5万元，符合“全部价款”支付要求。 4. 非因买受人原因未过户：未过户系因合同约定过户期限未至（2024年12月31日），且被执行人故意拖延配合。案外人通过办理抵押登记积极维护权益，无怠于行使权利的情形。 结论：“案外人的执行异议”完全符合排除执行的法定条件，法院支持我方异议具有充分法律依据。 （二）申请执行人债权转让问题不影响执行异议成立 申请执行人某银行辩称已将债权转让给资产公司，但未向法院提交变更申请执行人的材料。根据《民事诉讼法》相关规定，债权转让需经法院审查并变更主体后方可生效。截至裁定作出时，执行程序中的申请执行人仍为某银行，其转让行为不影响本案执行异议的实体审查。 （三）抵押登记的效力与作用 案外人办理抵押登记的行为，虽非直接主张物权，但进一步佐证其对案涉房屋享有合法权利，并积极防范交易风险。抵押登记的存在不影响排除执行请求的成立，反而强化了我方“非自身原因未过户”的抗辩。 四、法院裁判的合理性 法院裁定中止执行案涉房屋，完全符合法律规定与事实依据： 1. 法院严格审查了合同签订时间、占有事实、付款情况等核心要件，认定案外人符合排除执行条件； 2. 对债权转让问题作出正确认定，即未变更申请执行人前，某银行仍为适格主体； 3. 未将抵押登记视为权利瑕疵，而是结合合同约定与被执行人的过错，认定未过户非案外人责任。 法院裁判逻辑清晰，法律适用准确，充分保护了案外人物权期待权。 五、后续法律建议 1. 督促办理过户：尽管法院中止执行，但案涉房屋仍处于查封状态。案外人在查封解除后，应立即要求被执行人配合办理过户手续，必要时可另行提起物权确认之诉。 2. 防范债权转让风险：若资产公司后续申请变更申请执行人，需关注其是否具备合法受让资质，并审查转让程序是否符合法律规定。 六、结语 本案通过精准把握《执行异议和复议规定》第二十八条的适用要件，结合充分的证据准备与法律论证，成功维护了案外人的合法权益。 （附判决书） — 律师介绍 — 王红明 王红明律师，任北京市京师（南京）律师事务所党支部纪检委员、执业纪律委员会副主任、实习律师指导小组副组长、执行与不良资产处置法律事务部主任，系京师律所（全国）合同法专业委员会理事，江苏省法学会廉政法制研究会会员，南京教育学会中小学安全教育与安全管理专业委员会会员，六合区人民法院特邀调解员，浦口区十佳优秀青年律师，南京市优秀民事律师，第八届南京市律师协会教育与未成年人保护法律专业委员会委员、第八届南京市律师协会信息网络与高新技术法律专业委员会委员，第九届南京市律师协会民商法律专业委员会委员，南京市未成年人保护公益法律志愿服务团队志愿律师，江苏省心理学会法律顾问等，具有建造师资格。 从事法律工作以来专注于企业风险防范与治理，为企业提供多元化的专项法律服务，推崇预防重于诉讼的风险治理观点，执业以来有多起二审、再审改判胜诉案例（例如与某银行金融借款合同纠纷再审案，成功为委托人免除千万元担保责任等），刑事案件代理过程中检察机关采纳其律师意见，退回公安机关后终止侦查，撤销案件六起。王红明律师致力于通过良好的沟通为每一位委托人提供优质的法律服务，主要业务领域为公司法、合同纠纷、执行与不良资产处置、建设工程、刑事辩护等。 联系电话：13813982618
